保障房再进一步会有多大效果

保障房注资数值应才会突出之比棚改，保障性使用权城镇居民对物业注资的拖动可不高估，仅靠保障房工程建设不易扭转物业下跌趋势。

熊园/文

2021年中央经济体制工作小组才会议强调“推进保障性城镇居民工程建设”，预示着2022年保障房工程建设将进入实际发力阶段，这才是可能才会是出于两方面考虑：一方面，保障房工程建设可作为2022年仗物业、仗经济体制的抓手；另一方面，共同富裕建构下，保障房也是优化文教相关的政府部门物资供应、建立联系收入差距、实现共同富裕的重要抓手。

棚改是针对城镇中危旧、挤迫、产出生活实际上突出病害的棚户区进行大规模取而代之建，主要目的是为改善上述居所有条件很差父母亲的居所有条件，施行地点主要是城中村、工矿区等。

保障房是为克服中低收入者的城镇居民紧迫而建立的长效制度，包括保障性使用权城镇居民、公租房、共有不动产房三大类，其中保障性使用权城镇居民是后续发力重点项目。

具体来看，保障房（保障性使用权城镇居民）与棚改相较，主要有七大区别：

须要求个体不尽相同：棚改针对的是房屋危旧、挤迫、公共设施不全、实际上病害的棚户区区内，即有城镇居民、但居所有条件很差的个体；保障性使用权城镇居民针对的是城镇居民紧迫的取而代之市民、青少年（如进城务工人员、取而代之就业大学生等）的居所须要求。

物资供应主体不尽相同：棚改完全由政府主导，通过铜器威置或货币回报的方法，为棚户区区内提供取而代之城镇居民；保障性使用权城镇居民是政府给予国策支持（土地、外贸、保险业等），引领多主体注资、多渠道物资供应。

施行区域内不尽相同：棚改在全市相当多城市均有施行，规模较大；而保障性使用权城镇居民主要在人口净流入的大城市和省级国务院确定的城市施行。

持续时外不尽相同：棚改是为提升棚户区居所有条件而施行的取而代之建联合行动，相对短期，现有已逐步退出；保障房是为克服中低收入个体的城镇居民紧迫，是长效机制。

不对不动产不尽相同：棚改城镇居民的管理者都是有不动产的；保障性使用权城镇居民的使用权人没有不动产。

根据先前公布的棚改计划案顺利完成情况，2016-2020年，全市棚改全线贯通2300多万套，顺利完成注资分之一7万亿元；同期物业注资合计分之一76.5万亿元，比较简单计算棚改注资规模分之一为物业注资的9.2%左右。

保障房注资数值应才会突出之比棚改。据住建部数据，2021年，全市40个城市计划案取而代之筹得保障性使用权城镇居民93.6万套，1-9月底已全线贯通72万套，顺利完成注资775亿元。按此推算，每套保障性使用权城镇居民的注资分之一为10.8万元。如上所述，2016-2020年，对应每套棚改城镇居民注资分之一30.4万元。比较简单看，保障房注资数值仅为棚改的1/3左右。

保障房注资数值稍逊棚改，才是缘故可能才会有二：

其一，保障性使用权城镇居民通过建成城镇居民和筹得存量房两种方法获得，筹得存量房的价格相对极低。棚改房屋的不动产完全由区内获得，因此不论是建成城镇居民，或是货币化威臵后区内自行购房，最终对应的都是一套零碎城镇居民的价格。而保障性使用权城镇居民的不动产并不才会转移给区内，对于改用存量城镇居民升华方法筹得的城镇居民，无须付出一套零碎的城镇居民价格，因此筹得存量房的价格相对极低。

其二，多个城市的筹办计划案包括房外数、床位数，而非一套零碎的城镇居民。如上海计划案在“十四五”初，产生储藏使用权城镇居民超过42万套（外、宿舍床位），其中使用权房22万套（外），宿舍床位20万张，而一个房外或床位的筹办价格突出略高于一套零碎城镇居民。

按我们的预估，“十四五”全市建成保障性使用权城镇居民925万套，2022年作为计划案施行前期，注资比例可能才会略高，假设是1/4左右，即175万套；单套注资保证金10.8万元，则总注资保证金分之一2500亿元，对物业注资的带动在1.4个国民生产总值左右。

保障性使用权城镇居民对物业注资的拖动可不高估，仅靠保障房工程建设不易扭转物业下跌趋势，要真正平衡物业注资，可能才会还须要国策进一步失去平衡，包括减缓发放按揭账、开发账等等。

（作者为国盛证券身兼经济体制学家）